Comment fixer son loyer
Il y a plusieurs exceptions, si le logement est mis en location pour la première fois ou reloué après une période de vacances, selon la zone où il se situe. De plus, pour les baux conclus depuis le 25 août 2022, si le logement appartient à la classe énergétique F ou G, il devient impossible pour le bailleur de dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, quelle que soit la zone où il se situe. De même, le loyer ne pourra pas être indexé en cours de bail ou réévalué lors du renouvellement.
Comment déterminer le montant du loyer de son bien immobilier ?
1- LIBERTÉ DANS LES ZONES NON TENDUES
Qu’il s’agisse d’une première location ou d’une remise en location, si le logement se trouve dans un territoire sans tensions locatives (où l’offre et la demande de logements sont relativement équilibrées), le prix est déterminé librement par le bailleur.
2- ENCADREMENT DANS LES GRANDES VILLES
Pour maitriser l’inflation des loyers dans les grandes agglomérations, lors d’une nouvelle mise en location ou d’un renouvellement de bail, un mécanisme d’encadrement de l’évolution des loyers est mis en œuvre (art. 18 de la loi de 1989). Reconduit chaque année par décret il s’applique aux baux d’habitation conclus ou renouvelés entre le 1er août 2021 et le 31 juillet 2022. Il s'impose à tous les propriétaires de logements loués à usage de résidence principale situés dans l’une des 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève, Annemasse, Grenoble, La Rochelle, Arcachon, Lille, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Les plafonds de loyer dans ces zones : Chaque année, des loyers de référence, des loyers de référence majorés (+ 20 % du loyer de référence) et des loyers de référence minorés (-30 % du loyer de référence) sont fixés par arrêté préfectoral. Exprimés en « euros/m2 de surface habitable », ils varient selon la catégorie du logement (location vide ou meublée, nombre de pièces, année de construction, secteur géographique).
Un simulateur permet de vérifier si votre logement est situé en zone tendue (service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues).
Pour une première location
Par exception, le loyer peut être fixé librement par le bailleur si le logement est loué pour la première fois ou s’il est resté vacant plus de 18 mois avant d’être reloué.
En cas de relocation
Le loyer du nouveau bail doit être identique à celui réclamé au précédent locataire lorsqu’un logement fait l’objet d’une nouvelle location et qu’il est resté vacant moins de 18 mois. Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer au bail. Il y a 3 exceptions.
- Loyer non révisé. Le bailleur peut réévaluer le montant du loyer dans la limite de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), s’il n’y a pas eu de révision de loyer au cours des 12 derniers mois.
- Travaux. Il peut réclamer un loyer supérieur au loyer de l’ancien locataire s’il a fait réaliser certains travaux :
- Des travaux d’amélioration effectués depuis moins de 6 mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer .
- Des travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence (réalisés dans les parties communes ou privatives) pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Le bailleur peut alors appliquer une hausse de loyer (annuel) allant jusqu’à 15 % du coût réel des travaux TTC.
Attention : dans les deux cas, à l’issue des travaux, la consommation du logement en énergie primaire doit être inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique de moins de 4 ans doit en attester.
- Loyer sous-évalué. Si le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué, il peut être augmenté. La hausse n’est possible que si la consommation du logement est inférieure à 331 kWh par m2 et par an (diagnostic de performance énergétique de moins de 4 ans à l’appui). Et elle est limitée à la moitié de la différence entre le loyer déterminé par référence aux loyers du voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire (éventuellement révisé, si cela n’a pas été fait).
En cas de renouvellement de bail
Lors du renouvellement du bail (le locataire reste alors en place), le loyer peut simplement être réévalué sur la base de l’IRL, si le bail contient une clause d’indexation.
Toutefois, si le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le bailleur peut demander une hausse plus importante. Dès lors que le logement est situé dans une zone d’encadrement des loyers, les conditions diffèrent un peu de celles applicables en zone non tendue et l’augmentation ne peut excéder la plus élevée de ces 2 limites :
• 50 % de la différence entre le loyer déterminé par référence aux loyers du voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire (éventuelement révisé, si cela n'a pas été fait) ;
• 15 % du coût réel TTC des travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence réalisés dans le logement ou les parties communes depuis le dernier renouvellement du contrat, si le montant des travaux équivaut au moins à la dernière année de loyer.
Exemple : Les travaux s'élèvent à 5500 pour un loyer annuel de 5400 € (450 €/mois Le loyer peut être augmenté de 5500 € x 15% soit 825 €. La hausse sera de 68,75 €/mois. Elle devra être étalée sur 6 ans car elle est supérieureà 10% du loyer mensuel .
3- LA REVISION DU LOYER
A condition de l’avoir expressément prévu dans le contrat, le bailleur est en droit de réviser annuellement le loyer de son locataire. L’augmentation ne peut excéder, sur un an, la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee.
Pour faire face à l’inflation, le gouvernement à mis en place un « bouclier loyer » qui vise à plafonner à 3,5 % la revalorisation annuelle des loyers entre le 1er juillet 2022 et le 30 juin 2023. Cette mesure est en place pour une periode d'un an pour le moment.
Une réevaluation annuelle
Le loyer ne peut être réévalué qu’une fois par an, à la date prévue dans le bail. Si aucune période n’est indiquée dans le contrat, c’est sa date anniversaire (c’est-à-dire celle de sa signature) qui est retenue.
Pour réévaluer le loyer, il suffit de lui appliquer le pourcentage d’évolution de l’IRL sur un an. Celui-ci est publié chaque trimestre par l’Insee. La formule d'indexation est la suivante : [Loyer actuel (hors charges) x nouvel IRL] / IRL de la précédente révision.
Il est conseillé d’indiquer dans le bail l’IRL trimestriel choisi comme référence pour les indexations annuelles de loyer. Si rien n’est spécifié, c’est le dernier indice publié à la date de la signature du bail qui s'applique. Vous pouvez consulter les derniers indices publiés sur le site insee.fr en tapant « IRL » dans votre moteur de recherche.
Informer le locataire
Le bailleur doit communiquer, par écrit, le nouveau montant du loyer à son locataire. Il est préférable d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception, pour éviter tout risque de contestation ultérieure.
L’indexation annuelle du loyer ne prend effet qu’à compter de la demande du bailleur : elle n’est pas rétroactive. Il a donc intérêt à s’en occuper assez tôt. Passé le délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible.